Xped es un Sistema de Gestión Inmobiliaria y Financiera Integral, que facilita y optimiza los trámites de Compraventa de Viviendas y de Crédito Hipotecario.
Xped da Servicios a todos los partícipes del Mercado Inmobiliario y Financiero, durante el ciclo de vida de un bien raíz, desde su venta o adquisición hasta su post venta.
Los Servicios están orientados a las Inmobiliarias, a Propietarios, Vendedores y Compradores de Viviendas, a Financieras que dan Crédito Hipotecario, a Corredoras de Propiedades, a Tasadores de Viviendas y a Abogados Inmobiliarios.
El Propósito del Servicio Xped a las Inmobiliarias es que logren el mejor financiamiento del proyecto, vendan en Blanco o en Verde las Viviendas y luego las transfieran a sus compradores apenas se reciban las obras y firmen los contratos de compraventa.
El Propósito del Servicio Xped para los Propietarios o Vendedores es que vendan sus propiedades en forma satisfactoria tanto en precio como tiempo, o consigan un crédito conveniente con ellas.
El Propósito del Servicio Xped para los Compradores es que ellos logren comprar Viviendas en forma satisfactoria, tanto en precio, como en calidad, tiempo y crédito.
El Propósito del Servicio Xped a las Financieras es que otorguen a las Inmobiliarias un financiamiento atractivo, flexible y expedito para la construcción, como también a los que compren viviendas; a los que ya compraron y han pagado parte de su deuda, y a los que ya la pagaron, para que puedan reusar las garantías.
El Propósito del Servicio Xped para los Corredores de Propiedades es que logren vender y comprar propiedades a sus Clientes en forma satisfactoria tanto en precio, calidad, tiempo y crédito.
El Propósito del Servicio Xped para los Tasadores de Vivienda es que dispongan de una buena y completa información económica y de calidad de las viviendas para su trabajo de tasación.
El Propósito del Servicio Xped para los Abogados es que logren realizar el trabajo legal en forma rápida, completa y bien, con seguimiento y control de tiempo, forma y fondo, disponiendo de documentación de entrada oportuna y de salida estandarizada.
Xped ofrece diversos Servicios de Gestión inmobiliaria, tanto a Proyectos como a Viviendas, que para ser usados se necesita que sean habilitados, donde unos pocos son gratuitos, la mayoría se paga por día de uso con tarifas unitarias diferenciadas, y uno se paga en base a una comisión porcentual sobre un monto que se administra en cuentas mediante un sistema que aquí se explica:
Una USM (Unidad de Servicios Mensuales) tiene un valor de una UF (unidad de fomento), que al momento de comprarlas tiene un descuento según la cantidad de USM que se están comprando, más la cantidad de USM ya compradas que no han sido asignadas, y más las que se encuentran asignadas en el mes en curso y en el siguiente, descuento que puede llegar a ser hasta un 40%.
Cada Servicio que se paga por días usados, consume una cantidad de USM al mes (Tarifa), que se determina cada mes en razón a los días usados en el mes, desde que se habilita el Servicio, hasta que se deshabilita.
Sin un Servicio se habilita y deshabilita el mismo día, consume un día de su tarifa mensual en USM.
Los Servicios gratuitos consumen 0 USM al mes.
Cada Servicio por tiempo se puede habilitar y deshabilitar tantas veces se estime conveniente, lo que le puede significar un ahorro en el costo de los servicios, pero no es recomendable si es un servicio que requiere una gestión continua durante varios días.
El Servicio Control Pagos Reserva tiene una Tarifa fija por tiempo en USM y una Tarifa variable en USM o Comisión por Servicio de Reserva CSR, que es un % CSR fijo sobre la cantidad de UF que los Reservistas de Vivienda pagan cada vez a la Inmobiliaria como anticipo, monto de Comisión que se expresa en USM.
La CSR de cada anticipo se carga a las USM sin asignar del Cliente. Si no hay suficientes USM sin asignar para el pago de una CSR, el monto se acumula en una cuenta de USM impagas, las que saldan primero cuando el Administrador del Cliente compra USM.
Las USM las compra el Administrador del Cliente, para que sean asignadas a los servicios solicitados por los Administradores a sus Viviendas y Proyectos.
Cada USM vale una UF, no obstante la cantidad de USM que se compra puede tener una rebaja hasta un 40%, según el monto de la suma USM Total, que se calcula como:
La cantidad de USM que se está comprando, más la cantidad de USM que tiene el Cliente sin asignar, más la cantidad de USM que ya tiene asignados al mes en curso y al siguiente.
Esta información está en el menú Orden de Pago del Cliente.
Una vez definido el monto a pagar, se acciona el botón Pagar, luego el Cliente debe proceder a pagar ese mismo día mediante una transferencia de fondos, la que una vez hecha, debe subir y enviar el Comprobante de Pago en el Menú Seguimiento Pagos, enseguida la Administración de Xped debe comprobar el pago antes de aceptarlo y hacer entrega de las USM al Cliente.
Si hay una discrepancia entre la cantidad de USM compradas y la cantidad de UF pagadas, según el monto pagado en Pesos y el valor de la UF del día de pago, la Administración de Xped recalculará las USM compradas e informará sobre el ajuste al Cliente.
Los Administradores de Proyectos y de las Viviendas son los que habilitan y deshabilitan Servicios de sus Proyectos y Viviendas, aunque también lo puede hacer el Administrador del Cliente.
Si al Habilitar un Servicio el Cliente tiene suficientes USM sin asignar, Xped le asigna USM al Servicio a lo que queda del Mes 1 en curso y al Mes 2 siguiente, y le deja solicitado, pero sin asignar al Mes 3 subsiguiente.
Si el Servicio ha sido habilitado por 1era vez, su Estado cambia de No Iniciado a Iniciado, si no, cambia de Terminado a Reiniciado.
Si al Habilitar un Servicio el Cliente no tiene suficientes USM sin asignar para lo que requiere el servicio para lo que resto del mes en curso, entonces Xped no le asigna USM al Servicio y queda a la espera que el Cliente compre más USM.
En este caso el Servicio cambia el Estado a Pendiente.
Al deshabilitar un servicio que tenía asignado USM en el Mes 1 y en el Mes 2, las USM no usadas son liberadas sumándose al total que dispone el Cliente sin asignar.
El Administrador del Cliente puede revisar todos los Servicios que han sido solicitados por los Administradores a los Proyectos y las Viviendas del Cliente en el menú Estado de Servicios, dentro de Administración Servicios.
Durante la revisión, el Administrador del Cliente puede decidir deshabilitar o habilitar uno o más Servicios, si así lo estima, lo que debe advertir al Administrador del Proyecto o de la Vivienda, para que no se lleve una sorpresa.
También, el Administrador del Cliente puede ver un resumen de todas las USM solicitadas para cada Proyecto y Vivienda en el menú Servicios Solicitados en Pago de Servicios.
Esta información permite saber qué Proyectos y Viviendas están solicitando USM para el Mes 1 en curso, por tanto Pendientes por falta de USM sin asignar, para el Mes 2 siguiente, por lo mismo, y para el Mes 3 subsiguiente al actual, así como los que tienen asignado en el Mes 1 y Mes 2.
Al inicio de cada mes, todos los servicios habilitados se intentan renovar en forma automática al correrles un proceso de traspaso, asignación y solicitud de USM, usando las USM sin asignar.
La renovación es normal si se traspasa lo que estaba asignado en el Mes 2 al Mes 1, y lo que estaba solicitado para el Mes 3 pasa asignado al Mes 2 si el Cliente tiene suficientes USM para asignar y solicita USM para el Mes 3.
A todos los Servicios que se les asigne USM al Mes 1 continúan en Estado Renovado o pasan de Iniciado o Reiniciado a Renovado.
La renovación no es normal si la cantidad de USM no alcanza para todo lo demandado.
Dentro del proceso normal de renovación se le asigna primero al Mes 1 y luego al Mes 2, priorizando los Servicios que llevan más tiempo habilitado.
Si a un servicio le alcanzan las USM para el Mes 1, pero no para el Mes 2, el servicio se renueva, pero al mes siguiente puede quedar suspendido si no hay compra de USM suficiente.
Los servicios que no se puedan renovar, por que no se le pudo asignar USM al Mes 1 que está comenzando, quedarán en Estado Suspendido hasta que el Administrador del Cliente compre las USM requeridas.
Los Administradores del Cliente son advertidos oportunamente si la cantidad de USM sin asignar es baja o cero.
Si una o más de las siguientes condiciones de alerta se produce, en algún momento o durante el proceso de renovación:
Xped enviará un Mensaje automático a los Administradores de Cliente diciendo que una o más de las condiciones señaladas se han dado, las que deben ser atendidas pronto comprando USM.
Si la cantidad de USM sin Asignar no es cero, pero es menor a las USM Solicitadas y Requeridas en los siguientes momentos:
Xped enviará un Mensaje automático a los Administradores de Cliente diciendo que deben comprar a lo menos XXX USM, para asegurar la continuidad de los Servicios Xped, monto diferencial entre las USM Solicitadas y Requeridas y las USM sin Asignar.
Xped facilita a las Inmobiliarias las Ventas de Viviendas y el Financiamiento de los Proyectos con un Nuevo Sistema de Premios en Reservas, así como los Trámites de Compraventa y Crédito de Viviendas.
Los objetivos y alcances de los servicios de Xped a los proyectos de las inmobiliarias y a los compradores de sus viviendas, son:
Xped tiene como objetivo principal facilitar la gestión financiera de proyectos y venta de viviendas para que las inmobiliarias generen mayor valor agregado y satisfacción de sus clientes por:
Xped facilita, además, los trámites de compraventa y crédito que se detallan en el Menú Viviendas.
Xped facilita a las Inmobiliarias y a los Compradores de Viviendas de los Proyectos los siguientes servicios:
Xped tiene un servicio de cuentas de anticipos de pago en reservas de vivienda con premios, que es conveniente tanto para las Inmobiliarias como para compradores e inversionistas en las etapas:
El sistema de reserva permite a las Inmobiliarias financiarse en la etapa de construcción en forma más económica, en comparación a las otras opciones que se disponen en el mercado financiero.
La idea es que la construcción del proyecto se financie, con los pagos que se anticipen de las compras de viviendas, que han sido reservadas por:
El comprador que reserva una vivienda, gana por los montos que ha anticipado un premio diario, que se capitaliza junto a los pagos realizados, para que sea descontado al momento del pago final de la vivienda.
Cualquier inversionista también puede reservar viviendas, para ganar una tasa de interés mejor por sus ahorros, la que puede vender en cualquier momento o cambiar por otras reservas en otra etapa del proyecto o en otro proyecto.
Además, el que reserva tiene derecho a un descuento especial por el solo hecho de anticipar un monto equivalente al pie que tendría que pagar, si se financia con un crédito de largo plazo con alguna financiera.
Xped facilitará el financiamiento y la transacción de viviendas con dos innovaciones, que consisten en:
La información del Proyecto está organizada y ordenada en forma jerárquica, según su estructura física funcional en tres partes:
Donde un Proyecto puede tener una o más Secciones.
Donde las Secciones pueden tener distintas denominaciones, siendo las más habituales: Torres, Bloques, Edificios y Sectores.
Una Unidad es una Vivienda que pertenece a una sola Sección.
La información del Proyecto se organiza también según el orden de secuencia de su construcción y venta en:
Además, dentro del Proyecto, la información de las Viviendas es ordenada por:
Donde los Proyectos pueden tener una o más Tipos de Viviendas, en que los Tipos se definen por tener iguales características en tamaño, distribución, calidad, etc.
Las Unidades de una Sección pueden estar en las condiciones de venta siguientes:
Si la Construcción de las Obras de la Sección ya fue recibida por la Dirección de Obras de la Municipalidad.
Si la Sección tiene Permiso de Construcción, la Obra está en plena Construcción con un Avance apreciable, la Dirección de Obras de la Municipalidad no ha recibido la Obra terminada y los Pagos que se Anticipen según la Promesa de Compraventa se Garantizan.
Si la Sección del Proyecto no tiene Permiso de Construcción, o la Obra no está en Construcción, o el Avance no es apreciable; pero si tiene Planos y los Pagos que se Anticipan según la Promesa de Compraventa se Garantizan.
Para publicar un Proyecto es necesario que la Inmobiliaria sea Cliente de Xped. El registro para ingresar los datos del Proyecto se hace en la Zona Usuaria de Xped en el menú Publicación.
La Inmobiliaria que quiera publicar un Proyecto de Vivienda en Xped, tendrá que habilitar el servicio “Registrar y Publicar”, que tendrá un costo mensual según Tarifa publicada.
En la Publicación se presentan primero los Proyectos en una lista, la que permite buscar, filtrar y ordenar los Proyectos por varios conceptos.
Luego desde el Proyecto seleccionado de la lista se accede a la página Descripción del Proyecto, y desde ahí puede acceder a las páginas Ubicación, Viviendas Tipos, y en algunos Proyectos a la página Unidades de Vivienda, páginas en las que podrá encontrar mayor información del Proyecto.
La información del proyecto en las listas y páginas publicadas, que se detalla abajo, es suficiente para interesar a compradores.
En la Lista hay una Vista de cada Proyecto, un botón para entrar a ver más información en la Página Descripción del Proyecto, más los datos siguientes:
La información del Proyecto está agrupada en las 4 siguientes páginas que se acceden desde el Menú, las que tienen arriba el N° del Proyecto y el Nombre, y abajo un botón Contactar.
Los datos e imágenes contenidos en la página Descripción son:
Los datos e imágenes contenidos en la página Ubicación son:
Los datos e imágenes contenidos en la página Viviendas, que se muestran para cada Sección y cada Tipo de Vivienda son:
Las Unidades se muestran por Sección, las que se pueden filtrar por Tipo de Vivienda y por Estado de Venta, que son los siguientes:
Las Unidades No Disponibles no se muestran en el listado, ya sea porque están comprometidas por otro procedimiento, están a la espera de fijar su precio o por otra razón.
Los datos que se muestran de cada Unidad son:
La información del proyecto se registra en el menú Publicación del Proyecto, donde hay funciones de edición, ordenamiento y control para registrar las vistas y datos, como las siguientes:
Las Vistas del Proyecto del proyecto se suben en un solo lugar, excepto los Planos esquemáticos de ubicación de cada Unidad dentro del Proyecto, que se suben en la línea de cada Unidad.
Las Vistas del Proyecto y de los Tipos de Vivienda se agrupan en Condominio, Entorno, Exteriores, Interiores y Planos, las que se pueden ordenar como se desean mostrar dentro de cada grupo.
Una vez subidas las Vistas están se muestran en la publicación en las páginas siguientes:
Las que son vistas generales del proyecto, espacios y servicios comunes, subidos en el grupo Condominio, se las puede clasificar por Sección y en éstas, definir el orden para ser mostradas.
Si en el campo Sección de la Publicación se elige Todas, todas las vistas del Condominio se muestran, y si se elige una Sección, sólo muestra las vistas de esa Sección.
Las que son vistas del Entorno y sus Servicios, a las que se les puede definir el orden para ser mostradas.
Las que son vistas de los Tipos de Vivienda, como los espacios interiores y exteriores del Tipo, a las que se les registra además del Tipo, el orden que se quiere sean mostradas.
Para el Mapa de ubicación se usa el sistema de geo-referencia de Google el que muestra además los servicios del entorno.
Para fijar la ubicación en el Mapa basta ingresar con el botón ver respectivo, ingresar la Dirección del Proyecto, indicando Comuna, Ciudad y Región para que se pueda ver en el Mapa la ubicación del Proyecto y todos los servicios cercanos a él.
Xped controla el rango total de Precio (UF), Dormitorios, Baños y Superficie (m2) con respecto a los rangos definidos a cada Tipo de Unidad, si no hay coincidencia, un mensaje pide revisar.
Los ingresos de los precios a nivel de Unidad se validan con el rango de precio del Tipo de Vivienda.
Para cada Sección del proyecto se registra:
Para cada Tipo del Proyecto se registra:
Para cada Sección y Tipo del Proyecto se le registra la cantidad de Viviendas.
Para cada Unidad de Vivienda del Proyecto se le registra:
Una buena Descripción del Proyecto y del Entorno, con un video y buenas vistas son esenciales para atraer a compradores.
Algunas herramientas disponibles para la Descripción son:
El proceso Promesa de Compraventa se inicia con la Solicitud de Reserva de una Vivienda y finaliza con la firma de la Promesa de Compraventa.
Las Acciones de este Proceso y los Mensajes que se envían, en que (M) es envío Manual y (A) Automático, son:
El Contrato de Compraventa es el documento que acredita la Compra de la Vivienda y la forma en que se está pagando, que se registra en un Conservador de Bienes Raíces, en la que:
Los Procesos a los cuales se les hace Seguimiento son:
El proceso Promesa de Compraventa se inicia con la Solicitud de Reserva de una Vivienda y finaliza con la firma de la Promesa de Compraventa.
Las Acciones de este Proceso y los Mensajes que se envían, en que (M) es envío Manual y (A) Automático, son:
La solicitud de reserva se inicia enviando un mensaje desde la página Unidades publicada del proyecto, al activar el botón “S” que está a la derecha de la Unidad que se va a reservar en la Lista de Unidades, la que debe estar en Estado Disponible.
Una vez recibida la Solicitud de Reserva y luego de ser analizada por Venta, hay 3 posibles mensajes de respuestas:
En el caso de una Solicitud de Reserva incompleta se inicia una acción en la que Venta completa los antecedentes que faltan de la Solicitud en conversación con el Comprador.
Venta después debe optar por:
El Comprador puede cancelar en cualquier momento la Solicitud enviando un mensaje, estando la Vivienda en Estado Solicitada y en cualquier Condición y Caso, que son las siguientes:
La cancelación de la solicitud se inicia con la acción:
Venta hace efectiva la cancelación de solicitud después de hablar con el Comprador, para asegurarse que ha sido su voluntad y no hay otra que le permita continuar.
Previo a la Confirmación de la Solicitud es conveniente Analizar la Viabilidad de la Compra y Configurar el Trámite, en una reunión presencial o telemática entre Venta y el Comprador, de la cual el Comprador debe optar por Confirmar la Solicitud o Cancelarla.
En la Confirmación de la Solicitud se realizan las acciones y se envían los mensajes siguientes:
Venta considera que la solicitud ha sido confirmada después que ha verificado que están bien, tanto el abono efectuado, como el documento Confirmación de Solicitud firmado.
Cualquier problema que se presente se resuelve personalmente, por teléfono o telemáticamente.
Durante el proceso de reserva el Comprador deberá responder en distintas instancias a los requerimientos de Venta, para cada uno de los cuales el Comprador tendrá un plazo definido por Ventas para responder.
El proceso de Financiamiento Compra comienza con la firma de la Promesa de Compraventa y termina con la firma del Contrato de Compraventa, en la que el pago de anticipos y la aprobación de un crédito es lo más importante.
Las Acciones que se desarrollan y los mensajes que se envían son los siguientes, donde (M) es envío Manual y (A) Automático:
El 1er Pago de Anticipo se realiza junto con la firma de la Promesa de Compraventa, de ahí en adelante el comprador debe continuar haciendo pagos de anticipo hasta lograr pagar como mínimo el Ahorro Previo requerido.
Los días lunes de cada semana, Xped determinará si el Estado de la Reserva es Normal, está Atrasada o Adelantada.
Se puede finalizar anticipadamente la Reserva de una Vivienda según alguna de las siguientes formas:
El comprador puede revocar el contrato de una reserva en curso, y solicitar que se le devuelva lo anticipado según lo definido en el contrato; el cual la Inmobiliaria debe cursar, si no hay otra opción de interés para el Comprador, que le ofrezca la Inmobiliaria.
La Inmobiliaria puede rescindir el contrato de la reserva de una vivienda y proceder a su liquidación, si el Comprador no está cumpliendo con los Pagos mínimos de Anticipo, está poniendo en riesgo la viabilidad de la compra de la vivienda, está afectando la venta de la vivienda al encontrarse reservada, y el Comprador no tiene interés en otras opciones que se le ofrezcan.
El comprador puede cambiar la reserva por otra de mayor, menor o igual valor en la misma etapa del Proyecto o en otra etapa o en otro Proyecto.
La Inmobiliaria debe ofrecer esta opción cuando el Comprador no puede pagar el mínimo requerido para comprar la vivienda.
El comprador puede vender la reserva cuando lo desee, pero con el consentimiento previo de Ventas, quien debe asegurar que el nuevo Comprador va a poder pagar la vivienda en la fecha final estimada del contrato de reserva.
El Comprador de una Reserva continúa con el mismo historial de pagos y saldos de Cuenta de su antecesor, como con los mismos derechos y obligaciones definidos en el contrato de reserva, que será endosable con el consentimiento previo de la Inmobiliaria.
El proceso de Contrato de Compraventa puede comenzar después que se firma la Promesa de Compraventa y termina cuando se ha firmado el Contrato de Compraventa, se ha pagado al contado el pie, una financiera ha comprometido el pago de la diferencia con el crédito otorgado al Comprador y se ha entregado la Vivienda en condiciones habitables y con la conformidad del Comprador.
Las Acciones de este Proceso y los Mensajes que se envían, en que (M) es envío Manual y (A) Automático, son:
Hay acciones que se pueden adelantar antes y después de firmar la Promesa de Compraventa y antes de la recepción de las obras, que se explican en el Documento Guía de Viviendas, tales como:
Hay compradores que ofrecen en parte de pago una vivienda de su propiedad de menor valor, oferta que evalúa ventas y negocia con el comprador.
Las Fuentes de Financiamiento de Proyectos Inmobiliarios son:
Xped ofrece un mecanismo de financiamiento vía Compradores, llamado Cuentas Anticipos Reservas, que consiste en premiar a los Compradores por los montos que anticipen del pago de la vivienda y el tiempo en que los montos han sido anticipados.
El proceso de pagos anticipados por la compra de una vivienda reservada, que se explica a continuación, es:
Los compradores e inversionistas que reservan viviendas y las Inmobiliarias que las venden, tienen los siguientes derechos, obligaciones, limitaciones y controles:
Para controlar las cuentas de los anticipos hay distintos tipos de parámetros que se explican a continuación:
Es la fecha en que se inicia una Reserva y es propia de ella.
Es la fecha estimada del fin del proceso de pagos de anticipos, la que debe ajustarse al final con la fecha de entrega habitable de la vivienda, pero antes debe ajustarse con la fecha de firma del contrato de compraventa, momento de pago de la vivienda, y por lo tanto se requiere saber los premios y descuentos que se deben aplicar al pago en ese momento.
Es la fecha que la Municipalidad autoriza al proyecto dar inicio a las Obras. Es una fecha referencial que no se usa en los cálculos.
Es una fecha estimada al comienzo y real después, que define el momento a partir del cual la propiedad de cada vivienda puede ser transferida.
Es la fecha de pago de un anticipo.
El ahorro previo o monto que se debe pagar como pie en una compra a crédito, es un monto que lo define la financiera que otorgará el crédito en función de:
Es la tasa de ahorro que se aplica sobre el precio de venta que se acuerda con la Inmobiliaria, que el solicitante debe reunir como pie para pagar en el momento de la compraventa.
Como al hacer la reserva, no se tiene la información para definir el monto exacto del ahorro previo, la Inmobiliaria en base a los antecedentes del solicitante estima un monto, que normalmente es un 20% del precio de venta.
La Inmobiliaria, con el fin de asegurar que el solicitante compre la vivienda, puede ofrecer un descuento al precio de venta de lista o acordado, si el comprador paga el ahorro previo antes de firmar el contrato de compraventa, el cual ganaría además un premio diario según los montos y tiempo en que éstos se anticipen.
El monto del descuento se define como un porcentaje del precio acordado o de lista, normalmente un 5%, que se le llama Tasa de Descuento.
La tasa de premio diaria se aplica diariamente, como si fuera una tasa de interés, sobre el monto acumulado de anticipos pagados en UF, más los premios ganados hasta la fecha presente.
La tasa de premio diaria se calcula a partir de la tasa de premio anual, que define la Inmobiliaria, la que sería del orden de un 6%.
La fórmula de cálculo de la Tasa de Premio Diario TPD%, a partir de la Tasa de Premio Anual TPA%, con interés compuesto es:
TPD% = [1 + TPA%](1/365) - 1
El premio que el solicitante reúne en el tiempo se hace efectivo si el solicitante compra la vivienda, por lo que si revoca el contrato de reserva y opta por la devolución de los anticipos pagados, pierde el premio acumulado.
Algunos medios de pago tienen un costo y no todos los pagos que se hacen con ellos están disponibles en el día de pago, por lo que las Inmobiliaria podrán cobrar una comisión por éstos que se descontará del monto nominal pagado de anticipo, definiendo el monto efectivo pagado, que es el que gana premio, y se devuelve en su totalidad o con algún descuento, si el contrato se revoca.
|
Medio de Pago |
Comisión |
|
0,0% |
|
1,0% |
|
2,0% |
Otros medios de pago, como los siguientes:
Si bien son válidos, no se consideran convenientes, debido a que deben ser usados presencialmente, tienen costos adicionales de seguridad y manejo, motivos por los que las Inmobiliarias tendrán la opción de declararlos que no son aceptables.
El Ahorro Previo ya definido por la financiera se debe pagar antes de firmar el contrato de compraventa.
La forma de pago, si bien es flexible, debe cumplir con mínimos pagos que se controlan semanalmente, con el fin de asegurar que el comprador va a poder comprar la vivienda.
Para este efecto se define un Pago Mensual Base PMB que se determina dividiendo el monto del Ahorro Previo AP por los días D que median entre la Fecha Inicial, que es la fecha de la firma de la Promesa de Compraventa, y la Fecha Final estimada para el pago de la vivienda, que es la fecha estimada de la firma del Contrato de Compraventa, multiplicado por 30.
PMB = AP•30/D
Un primer pago de PMB debe realizarse con la firma de la Promesa de Compraventa.
De ahí en adelante, una vez a la semana, Xped determinará si el avance de los pagos o Pago Acumulado Real PAR, que considera los Premios diarios, es Normal, está Adelantado o Atrasado, en comparación con el Pago Acumulado Base PAB(X), siendo X el número de días que han transcurrido desde que se dio inicio a la reserva, el cual se calcula como:
PAB(X) = AP•(30+X)/D
El rango Normal para el PAR(X) estará limitado por los montos mínimo y máximo siguientes:
Mínimo: PAR(X) = PAB(X) - PMB
Máximo: PAR(X) = PAB(X) + PMB
Por lo tanto, si PARX) es menor al Mínimo el pago estará Atrasado y si PAR(X) es mayor al Máximo estará Adelantado.
Si por cualquier motivo se atrasa la Fecha Final, los días de plazo D aumentan y por tanto PAB(X) y PMB disminuyen.
La Orden de Pago es un formulario que llena el Comprador o el Vendedor a instancias del Comprador, en la que se define el pago que se va a realizar de un anticipo, que luego de Emitir la Orden se informa a la Inmobiliaria que se está haciendo un pago, el que se refrenda subiendo una copia de la evidencia del pago, que el área de finanzas de la Inmobiliaria deberá verificar la veracidad del pago para su aceptación.
La Orden de Pago tiene 8 recuadros de datos que se explican a continuación:
Para cada Medio de Pago aceptado por la Inmobiliaria muestra:
Xped facilita la Gestión de Viviendas en los Trámites de Compra, Venta y Crédito a todos los partícipes de esos trámites.
Xped facilita la Gestión de Viviendas, desde el financiamiento de su construcción en un proyecto, en sus ventas, y en los trámites de compraventa, de crédito, garantías y seguros, para que:
Xped facilita la gestión de vivienda a propietarios, inmobiliarias, compradores, corredores de propiedades, financieras, abogados y tasadores en los siguientes servicios:
La Planificación es necesaria para que la venta y la compra sean exitosas, tanto para el vendedor como para el comprador, tanto en el precio acordado, como por la calidad de la vivienda, como en el tiempo en realizar el trámite.
La venta de una vivienda, que no es parte de un proyecto, que puede estar o no ocupada por su propietario o por arrendatarios, debe seguir los siguientes pasos.
Para el momento de venta hay que tomar en cuenta lo siguiente:
Los antecedentes de la propiedad y del propietario necesarios para la reserva y venta se determinan en una configuración del trámite, que se indican más adelante, ayudan además a definir el precio de venta y los atributos cualitativos y cuantitativos.
Para definir el precio de venta es conveniente que el propietario o vendedor haga una evaluación cualitativa y cuantitativa a su vivienda, y a similares que se ofrecen en el mercado.
El propietario debiera poner a disposición de los compradores la evaluación cualitativa o de calidad, para que tengan una mejor información para tomar la decisión de compra.
Xped tiene una área en Antecedentes para que el vendedor haga la evaluación cualitativa, información que pueden analizarla los compradores desde su propia evaluación de la vivienda.
El precio de venta se debiera definir de acuerdo a la evaluación comparada de los atributos cuantitativos y cualitativos con la de las otras ofertas similares del mercado y sus precios.
Una buena decisión de compra debe ser planificada, en la que el precio es lo más relevante, que se pondera en lo cuantitativo con otros costos y dimensiones, y en lo cualitativo, con lo funcional, estético, constructivo, del condominio, de la infraestructura, del barrio, que deben ser valorados con igual criterio en al menos dos opciones de compra, si no hay ventajas claras en una de ellas.
Los pasos para tomar la decisión de compra son:
Las condicionantes a considerar en la búsqueda de viviendas para comprar son los requisitos, que si no se cumplen en una vivienda esta se descarta sin más análisis.
Algunas condicionantes típicas en una compra de vivienda son:
Las condicionantes o atributos indispensables pueden ser varios, sólo se debe evitar incluir las deseables, que sean sacrificables, si la vivienda tiene otros atributos muy buenos, que las compensan.
El Modelo de Evaluación es una lista de Atributos con Pesos de importancia relativa en la Valoración, la que tiene dos partes, una para los Temas Cualitativos y otra para los Temas Cuantitativos, para que los compradores evalúen opciones de compra, la que el propietario puede usar para definir el precio de su vivienda.
La parte cualitativa del Modelo es similar a la que debiera usar el vendedor, sólo que la debe registrar en otra parte de Xped, para que pueda ser vista por los compradores en sus evaluaciones.
Para el comprador es conveniente, antes de decidir una compra, conocer la calidad de las viviendas de interés, donde no toda la información está a la vista y su valoración depende de gustos, necesidades y condiciones de cada comprador.
La valoración de la calidad de la vivienda por el vendedor es muy importante para los compradores, aunque no responda muy bien a las necesidades, gustos y condiciones de todos ellos, así como a la posibilidad de que tenga sesgos debido a la tendencia natural de las personas de destacar lo bueno y disimular lo malo.
Cada comprador debiera por lo tanto hacer su propia valoración de la calidad teniendo en cuenta la valoración del vendedor, de todas las opciones de vivienda que esté considerando, usando siempre los mismos atributos y pesos en ellas, para diferenciar los aspectos más relevantes de los que no lo son.
Buscar todas las viviendas que cumplan las Condicionantes en las publicaciones de Xped o en otros Portales, y guardar sus accesos para facilitar la valoración de los atributos.
De todas las viviendas marcadas, se debe descartar las que no parecen ser las mejores opciones hasta quedarse con al menos 2 que parecen ser las mejores opciones, y que ninguna de ellas sea claramente la mejor alternativa.
Si el Modelo de Evaluación refleja y pondera bien los intereses del comprador, se procede a evaluar cada vivienda seleccionada.
Se debe tener presente que si las opciones de vivienda tienen las mismas notas en uno o más atributos, éstas no afectan el orden del resultado final, de manera que para una evaluación rápida, es mejor poner énfasis en los atributos, donde hay más diferencias.
Si los resultados no muestran un claro ganador, al sensibilizar las notas de los atributos, y/o los pesos de los atributos y temas, se puede analizar cómo impactan a los resultados de la evaluación.
Si con el resultado de la evaluación o con las sensibilizaciones, si fuesen necesarias, hay una clara opción ganadora, esta debe ser la elegida; si los resultados siguen siendo muy parejos, la opinión de alguien entendido puede facilitar la decisión.
La solicitud de reserva culmina con la firma de una promesa de compraventa, en la que se acuerda el precio, luego de analizar la viabilidad de la compra y configurar el trámite, para que sepa el comprador que antecedentes deberá entregar, qué documentos deberá firmar, en qué momentos deberá efectuar pagos, cuánto tiempo demorará y cómo se controlará el avance del trámite.
El propietario que quiera podrá publicar la venta de su vivienda en Xped, para lo cual tendrá que habilitar el servicio “Registrar y Publicar”, que será gratuito el mes en curso y dos meses más, después tendrá que pagar una tarifa mensual.
Para publicar una Vivienda es necesario que el propietario o su representante sea Cliente de Xped. El registro de la Vivienda se hace en la Zona Usuaria de Xped, en el menú Publicación.
Los Datos y Vistas a registrar son los de la página de la Vivienda de la Publicación, los que luego se mencionan.
Las Vistas de la Vivienda se clasifican en Exteriores, Interiores, Condominio, Entorno y Planos, las que se pueden ordenar dentro de cada Clase en el orden que se desee mostrar.
En la Publicación se muestran primero las Viviendas individuales en una lista que permite buscar, filtrar y ordenar las Viviendas por distintos conceptos; luego desde la Vivienda seleccionada de la lista se accede a la página con mayor detalle de la Vivienda.
La información de la vivienda en las listas y páginas publicadas, que se detalla abajo, es suficiente para interesar a compradores.
En la Lista hay una Vista de cada Vivienda, un botón para entrar a ver más información en la Página de la Vivienda, más los datos siguientes:
En la Página de la Vivienda hay una completa información de ella, que permite a los compradores formarse una idea clara de la vivienda que está a la venta, donde hay Vistas y Planos para ver, e Información para leer, las que se enumeran a continuación:
Los compradores que se interesen en una vivienda publicada, si son Clientes Xped, tendrán un botón para mandar mensajes en forma interna, ya sea para solicitar una visita, hacer una consulta o para solicitar reservar la vivienda; si no son Clientes Xped igual podrán mandar correos en forma externa al vendedor para los mismos fines antes señalados.
En el menú Comunicaciones se ve toda la mensajería interna de Xped, tanto de entrada, como de salida, desde donde también se pueden enviar mensajes, y por lo tanto hacer el seguimiento de las compras y ventas.
La Evaluación de una vivienda es conveniente para el Propietario para definir el Precio de Venta y sus condiciones para ponerla en venta, como también para el Comprador para elegir la vivienda más conveniente y su Tasación facilite la obtención de un crédito para financiar la compra, si fuese necesario.
La Tasación tiene como propósito definir el Precio comercial de la vivienda, que permita venderla sin apuro usando parámetros y datos económicos, sociales y técnicos objetivos, comúnmente aceptados por la demanda del mercado propio de la vivienda.
La Evaluación, puede usar los mismos atributos usados en una Tasación, o más, pero su propósito varía según quien evalúe.
Para los compradores el propósito de la Evaluación es estimar en forma relativa, ponderando atributos y en % de satisfacción, el valor de uso de una vivienda, que le permita discriminar entre distintas opciones, la que está influenciada tanto por factores subjetivos como objetivos.
Para los propietarios, si su propósito es definir el Precio de Venta, la Tasación cumple con el propósito, pero comercialmente puede serle útil una Evaluación que muestre a los compradores una lista de los atributos de la vivienda valorada y ponderada.
La Evaluación de una vivienda tiene un componente Cualitativo y otro Cuantitativo donde el Peso de cada componente es la suma de los Pesos de sus Temas
Los Temas Cualitativos son:
Los Temas Cuantitativos son:
Xped provee una metodología simple para que el vendedor y los compradores valoren la calidad de la vivienda, ponderando Notas a Atributos de calidad seleccionados, a los que se les asigna un Peso, según la importancia que se le da al Atributo en el Valor de la Calidad, en los Temas de Estética, Construcción, Funcional, del Condominio, del Barrio y de la Infraestructura, los que tienen sus propios Pesos relativos entre sí.
Al esquema de Temas, Atributos y Pesos, en el Modelo se le llama Ficha de Evaluación Cualitativa, la que es similar para vendedores y compradores, pero puede diferir en los atributos seleccionados y en los pesos asignados tanto a los temas como a los atributos.
El evaluador de calidad debe seleccionar los Atributos dentro de cada Tema que considere relevante tomar en cuenta, y darle un Peso de importancia a cada uno dentro del Tema, así como debe darle un Peso de importancia a cada Tema.
Los Pesos de los Atributos dentro de cada Tema se normalizan convirtiéndolos a Porcentajes, de manera que la suma total de los % de los Atributos en un Tema sea igual a 100%.
De igual forma, el Peso relativo de cada Tema se convierte en Porcentaje, de forma que también los Pesos en % de todos los Temas también sumen 100%.
Definida la Ficha Cualitativa, la evaluación consiste en ponerle una Nota Porcentual a cada atributo, la que se puede justificar con una Glosa y con una o más Imágenes.
La Nota Final es el resultado de todas las Notas ponderadas por sus Pesos dentro de cada Tema.
Tanto las Notas de los Atributos, como las Notas Ponderadas de cada Tema y la Final, se expresan también en Porcentajes.
La Evaluación Cuantitativa evalúa Atributos dentro de los temas de Costos y Dimensiones.
Atributos de Costo son: el Precio de Venta, los Gastos Comunes, el Pago de Contribuciones, la Plusvalía, los Costos de Mantención y Reparación, los Gastos Exteriores en Aseo, Jardín y Piscina, etc.
Atributos de Dimensiones son: Superficie Útil de la Vivienda, del Sitio y del Condominio, las Distancias a distintos Servicios o al Trabajo, que pueden significar costos o ahorros.
La Ficha de Evaluación Cuantitativa contiene Temas, Atributos, Pesos y criterios para definir la Nota de cada atributo según el valor del atributo dentro de un rango previamente definido el que tiene asociado un rango de notas.
Los rangos de valores de atributos asociados a rangos de notas para cada atributo se definen así:
La Nota X% de un Atributo X que puede ser un Costo o Dimensión cualquiera se calcula:
X% = (XB% – XA%)•[(CDX – CDA)/(CDB – CDA) + XA%
Los Pesos de los Temas Cuantitativos se definen con el mismo criterio que se definen los Pesos Cualitativos, teniendo en cuenta que los Pesos de los Temas Cuantitativos y Cualitativos deben ser comparables en su contribución al Valor total de la vivienda.
Definida la Ficha Cuantitativa la evaluación consiste en registrar los valores reales de costos y dimensiones de cada Atributo y Xped calcula la Nota correspondiente según los rangos definidos.
Si no hay dato real o preciso para el Atributo, Xped permite que se le asigne directamente una Nota al Atributo, tal como se hace en la Evaluación Cualitativa.
La Nota Final de la evaluación de una vivienda que se compara con la Notas Finales de las otras opciones de vivienda, se obtiene sumando las Notas de la Evaluación Cuantitativa y Cualitativa ponderadas por el Peso de cada una en el Valor Final, que es igual a la suma de los Pesos de sus Temas definidos en la Ficha de Evaluación que se aplica a todas las opciones.
Xped dispone de un módulo de Configuración para ser aplicado al inicio del Trámite, que a partir de los objetivos ayuda a definir los medios para que sean alcanzados y todos los antecedentes que se requieren de la vivienda, del propietario y del comprador, que optimizan y facilitan y la gestión del Trámite haciendo uso de los módulos de servicios que provee Xped.
Para ganar tiempo, es fundamental que quien quiera vender una propiedad use el módulo de Configuración para definir, reunir y cargar en Xped los antecedentes tanto de la propiedad, como los del propietario, que se requieren para el trámite de compraventa.
En la Configuración del Trámite se definen:
Los Trámites que se pueden gestionar con Xped son:
La Reserva de vivienda es el paso que se da cuando el comprador está decidido a comprar la propiedad y cree que puede pagarla.
Se supone que antes de hacer la reserva el comprador visitó la vivienda una o más veces, recabó la información necesaria para hacer la evaluación, consultó el precio más bajo al que la podían dejar e hizo la evaluación comparativa con las otras opciones.
Los pasos a seguir para reservar una vivienda que se contemplan en la Configuración son:
La gestión de Reservas de Viviendas se puede hacer con Control de Pago de Anticipos en las que venden en Blanco o en Verde.
La gestión de Compraventa de Viviendas se puede hacer con o sin Crédito para el financiamiento de la compra
Los pasos a seguir para la compraventa de una vivienda que se paga al contado, que se contemplan en la Configuración son:
La gestión de Crédito se puede hacer tanto para el comprador de una vivienda, como para un Propietario que necesita un Crédito para alguna finalidad personal.
Los pasos a seguir para el crédito de una vivienda para financiar su compra o un fin personal del propietario que se contemplan en la Configuración son:
En el caso de un crédito solicitado por el Propietario.
En el caso de un Crédito solicitado por el Comprador, los pasos son:
Con Xped también más adelante se podrán gestionar cambios de tipo de propiedad y nuevos instrumentos de crédito.
Xped dispone de los siguientes Sistemas para gestionar trámites:
El Sistema de Comunicaciones es un lugar para registrar todas las comunicaciones realizadas entre Usuarios de Xped, realizados por distintos medios, sean Mensajes, Conversaciones o Reuniones.
El Sistema sirve para enviar y recibir mensajes de Usuarios como individuos o como grupo, por ejemplo Venta, Finanzas, Legal, etc.
También sirve para dejar minutas de Reuniones y Conversaciones con solicitudes, acuerdos, o cualquier otra información de interés de las partes.
Xped tiene un espacio para guardar todos los antecedentes de la vivienda, con datos y documentos, necesarios para hacer gestión de trámites y/o vistos por usuarios invitados por el Administrador de la vivienda, que están agrupados en:
Además de la información pública se agregan los siguientes datos:
Xped mantiene información del crédito, el valor de la propiedad, la garantía, los seguros, así como los documentos asociados.
Xped mantiene la siguiente información de los créditos:
Xped mantiene los siguientes valores relacionados con la vivienda:
Xped mantiene la documentación legal de la propiedad requerida en los trámites de compraventa y crédito, que facilitan la gestión de análisis, aprobación y control de éstos, para lo cual se lleva un registro de seguimiento actualizado de los documentos.
Xped guarda los informes finales legales con recomendaciones:
Xped facilita el análisis legal de los contratos:
Xped facilita el análisis legal de los títulos vigentes:
Xped facilita el análisis legal de los documentos de herencia:
Xped facilita el análisis legal de los títulos anteriores:
Xped facilita el análisis legal de otros certificados y documentos como los siguientes:
Xped facilita la gestión de los documentos de los propietarios, vendedores y compradores, sean personas o sociedades, que son necesarios en los contratos de compraventa y créditos que usan la vivienda como garantía.
Datos y comprobantes de las personas que tienen alguna función en el trámite, sea de propietario, vendedor, comprador o garante, incluyendo información de solvencia si está solicitando crédito.
Los datos y comprobantes de las sociedades que participan en el trámite, ya sea de propietario, vendedor, comprador o garante, incluyendo información de solvencia si está solicitando crédito.
Xped mantiene la información de análisis de los documentos para su seguimiento y control, que consiste en:
En el proceso de Configuración del Trámite, Xped puede generar distintas opciones de Planes Tentativos para el Trámite, según las opciones que existan para lograr el objetivo.
Es el Plan Tentativo aprobado para el trámite, que al momento de elegirlo genera las metas del plan cuyo cumplimiento se medirá durante el avance y el final del trámite.
Los Usuarios que participan en las gestiones del trámite siendo responsables de realizar tareas del trámite interactúan con el plan fijando las fechas de inicio, las de término, y las duraciones que restan para terminar las tareas, a medida que van realizando su trabajo con los datos y documentos que tienen que analizar, informar y preparar.
Durante el trámite y al final del trámite en particular se informa el cumplimiento del plan del trámite, que le sirve a la organización para mejorar sus procedimientos si fuese necesario.
Xped genera Informes estándares para distintos propósitos, como los siguientes:
Xped dispone de Informes de Seguimiento para los trámites de:
Con las solicitudes de reservas y los contactos de potenciales compradores para empezar, para luego seguir con los avances que se van registrando en el sistema de comunicaciones en los trámites de reserva y de compraventa, se elaboran los informes de seguimiento para los clientes y usuarios de Xped.
Con las solicitudes de crédito de inicio y luego los avances del trámite de crédito se elabora un informe de seguimiento.
Xped emite informe de vencimiento documentos que tienen fecha de vencimiento próximo o ya vencido.
Xped emite informe con:
Que se deben realizar en fechas determinadas.
Que cambian o pueden cambiar a partir de una fecha.
Xped informa avances de:
Con los avances físicos de los documentos de los trámites.
Con los avances en el tiempo de los trámites y su cumplimiento.
En Xped los datos y antecedentes de una vivienda pueden ser replicados para ser enviados a un Usuario de otro Cliente, como también es posible replicarlos o a un Usuario del propio Cliente.
La Réplica puede ser por el total de los Antecedentes o por parte de los Antecedentes que se detallan en un panel.
Una vez hecha la réplica, no es posible actualizar la información de la réplica con nuevos datos y antecedentes que se agreguen a la vivienda original, como tampoco es posible actualizar datos y antecedentes desde la réplica al original. Estas funcionalidades se desarrollarán y comunicarán cuando esté disponible.
Los Administradores de Vivienda son los únicos autorizados para solicitar y realizar una réplica, la que debe ser aprobada antes de ser enviada por el Administrador del Cliente.
Las réplicas sólo pueden ser enviadas a Usuarios Administradores de Vivienda, ya sean del mismo Cliente o de otro.
La réplica para otro Cliente es útil para cuando un propietario, o un corredor de propiedades necesita, por ejemplo, enviar datos y documentos de un Cliente a un Banco.
Las réplicas para el mismo Cliente son útiles para replicar datos y antecedentes de viviendas Tipos que son comunes para todas las Unidades de Viviendas del mismo Tipo en un Proyecto.
Xped da Servicios a todos los partícipes del Mercado Inmobiliario y Financiero, durante todo el ciclo de vida de la Vivienda.
En Xped los Clientes pueden ser:
Los Clientes están representados por una persona natural, que si es una persona, puede ser ella misma u otra; y si es una sociedad tiene que ser una persona que tenga poder para representarla ante la Administración de Xped.
El Representante se registra en Xped junto con el Cliente. Una vez aceptado el registro por la Administración de Xped, asume el rol de Usuario y Administrador del Cliente a la vez.
El Administrador del Cliente debe nombrar otro Administrador del Cliente al menos, para respaldar ausencias del Principal, o si él necesita delegar sus funciones en una o más personas de su confianza que sean expertas en Xped.
Las responsabilidades del Cliente, delegadas al Administrador del Cliente son en Administración Cliente y Servicios las siguientes:
En base a conjunto de Documentos categorizados por Xped
Xped da Servicios a todos los partícipes del Mercado Inmobiliario y Financiero durante todo el ciclo de vida de la Vivienda.
Los Usuarios pertenecen a un Cliente y son los que pueden hacer algún tipo de gestión con las Viviendas y Proyectos del propio Cliente o de otros, si son invitados por algún motivo.
Los Usuarios pueden ejercer roles de Administrador del Cliente, de Proyectos y/o de Viviendas, si un Administrador del Cliente los nombra en esos cargos.
Los Usuarios del Cliente los crea el Administrador del Cliente, que son los Usuarios Propios del Cliente, que se diferencian de los Usuarios Invitados que son propios de otros Clientes.
Los Usuarios Propios e Invitados son asignados a Proyectos por el Administrador de Proyectos y/o a Viviendas por el Administrador de Viviendas.
Los Usuarios Invitados pueden ser asignados si éstos cuentan con la autorización del Administrador de sus Clientes.
El Administrador del Cliente tiene para su control la información de las Viviendas y Proyectos en los cuales, los Usuarios Propios e Invitados, han sido asignados para ejercer una o más funciones, así como si están o no Activo para operar en ellos, Estado que lo puede cambiar. Información que es útil además para reasignar tareas a los Usuarios cuando hay desbalance en la carga de trabajo.
El registro de Usuarios Propios contiene los siguientes datos:
Los Usuarios son identificados con:
Es el Estado del Usuario o condición en la que está para operar en Xped, que define el Administrador del Cliente, el que puede ser:
A los Usuarios se los ubica con la siguiente información:
Lugar donde vive, que se define con la:
Un Teléfono Celular principal y un 2° en caso de necesidad.
Un Correo Electrónico principal y un 2° en caso de necesidad.
El Administrador del Cliente en un inicio le asigna al Usuario una Clave Secreta, que la puede cambiar en caso de necesidad, que el Usuario la debiera cambiar o bien recuperar en Xped si la olvida.
El Administrador del Cliente define los roles de Administración que podrá ejercer el Usuario, roles que en cualquier momento se los podrá quitar el mismo Administrador del Cliente u otro.
Los Usuarios Invitados son Usuarios Propios de otros Clientes que son Invitados por los Administradores de Vivienda o de Proyectos a realizar alguna Función dentro de su Administración, la que pueden ejercer si cuentan con la autorización del Administrador del Cliente del Usuario Invitado para dar el servicio solicitado.
El Usuario Invitado puede realizar Funciones en los Temas en que esté autorizado por su propio Administrador de Cliente, nivel de autorización, que no puede ser aumentado por el Administrador que lo ha invitado, pero si lo puede disminuir.
Los Usuarios Invitados no pueden ejercer roles de Administrador.
El Administrador del Cliente le define a cada Usuario uno o más Perfiles de Autorización para ejercer Funciones en uno o más Temas dentro de los Proyectos y Viviendas.
Los Administradores de Proyectos y de Viviendas asignarán los Usuarios propios que podrán ejercer alguna Función en uno o más Temas en el Proyecto o la Vivienda, que ya tenga definida el Usuario a nivel Cliente, que se podrá asignar con el mismo Perfil de autoridad ya definido a nivel de Cliente o en un nivel menor, en ningún caso mayor, en las acciones: Agregar, Editar, Eliminar y Ver en uno o más de los Temas dentro de una Función.
Las Funciones las define el Administrador del Cliente en base a las Funciones que los Usuarios desempeñan habitualmente, como por ejemplo: Analista, Supervisor, Asesor, Comprador, Comercial, Tasador, Legal, Fiscal, Vendedor, Editor, etc.
Un Usuario puede ejercer una o más Funciones en uno o en varios Proyectos, así como en una o en varias Viviendas.
El primer Usuario es el Representante del Cliente, que se define al crear el Cliente, y que es también Administrador del Cliente.
Este primer Administrador del Cliente, el Principal, debe nombrar a otro Usuario como Administrador, como suplente, quien tiene la misma autoridad para actuar que el Principal.
Si uno de los Administradores, no puede o debe continuar como Administrador del Cliente, el otro lo puede desactivar y/o cesarlo en su función de Administrador del Cliente, como también de Proyecto y de Vivienda, si lo fuera.
Los Administradores de Clientes son responsables ante el Cliente y técnicamente ante la Administración de Xped, sus funciones están descritas en el Documento Guía Gestión Clientes.
Son nombrados y cesados por el Administrador del Cliente, entre los Usuarios Propios registrados, y están autorizados para:
El Administrador de respaldo tiene la misma autoridad que el Principal, en ejercer funciones en el Proyecto, salvo cesar al Principal, que sólo lo hace el Administrador del Cliente.
Son nombrados y cesados por el Administrador del Cliente, entre los Usuarios Propios registrados, están autorizados para:
El Administrador de respaldo tiene la misma autoridad que el Principal, en ejercer funciones en la Vivienda, salvo cesar al Principal, que sólo lo hace el Administrador del Cliente.
Crear un Proyecto y Registrar toda lo información relevante para su publicación, tales como descripción del proyecto y su entorno, ubicación, secciones, plazo de entrega, tipos y lista de unidades con sus características principales y precios, así como imágenes y planos, a nivel de proyecto, sección, tipo y unidades.
Llevar un seguimiento de las ventas de las unidades de vivienda del proyecto e información de su Estado de Venta.
Realizar la gestión de antecedentes de solicitudes de reservas, controlar los pagos anticipados, las cuentas de las reservas y el cumplimiento de las condiciones de los contratos de las reservas hasta la venta final.
Crear una Vivienda e ingresar toda lo información básica para su publicación, tales como los datos de dirección, descripción, precio, superficie, características, imágenes, etc.
Definir los atributos de calidad y los pesos relativos en los Temas Constructivos, Estéticos, Infraestructura, Barrio y Funcionales de la Vivienda y del Condominio.
Poner notas en % a cada atributo, agregar una glosa e imágenes para justificar la nota y analizar el resultado de la evaluación.
Ingresar datos y documentos de la Tasación de la Propiedad, del Crédito y de las Garantías y Seguros.
Ingresar y gestionar documentos de la propiedad, tales como los títulos actuales y anteriores, documentos de herencia y varios certificados y documentos requeridos en una compraventa y/o el otorgamiento de un crédito.
Ingresar datos y documentos de las personas involucradas en la compraventa y/o en el crédito, como propietarios o vendedores, compradores, garantes del crédito, ya sean personas naturales o jurídicas.
Si hay crédito en el trámite, los que lo pidan, sean los propietarios o los compradores, deberán entregar e ingresar a Xped los datos y documentos que acrediten la solvencia necesaria para obtener el crédito, incluido la de los garantes si fuesen necesarios.
El Administrador de Vivienda puede controlar el vencimiento o vigencia de los documentos comerciales y legales.
El Administrador de Vivienda puede controlar el avance físico de los documentos de un trámite, en base al avance de cada uno de los documentos.
El Administrador de la Vivienda puede configurar y optimizar el trámite que quiere realizar con una vivienda, así como el plazo, y así llevar su control de avance día a día.
El comprador puede comparar distintas viviendas seleccionadas, como opciones de compra, utilizando un sistema de puntajes, de notas y pesos a atributos en %, dentro de temas cuantitativos y cualitativos, que permiten tomar una mejor decisión de compra.
El Administrador de la Vivienda puede replicar toda o parte de la información de una propiedad, o actualizar para un Usuario de otro Cliente o para el mismo Cliente.
Para a otro Cliente, es el caso de un Corredor de Propiedad que está vendiendo una propiedad, la replique a un Banco para el trámite del crédito.
Para el mismo Cliente, puede replicar una Vivienda Tipo de un proyecto, tanta veces como ese Tipo se repita en el proyecto.
El Sistema de Capacitación de Xped tiene por objetivo preparar, evaluar y certificar a distintos tipos de Usuarios en las diferentes funciones de Gestión Inmobiliaria que da servicios Xped.
Hay 2 Sistemas Xped uno para Capacitación, donde los Usuarios pueden hacer toda clase de Pruebas para aprender a usar Xped, y otro de Producción, único lugar donde los Usuarios deben hacer la Gestión Real sobre Viviendas y Proyectos.
Los Medios de Capacitación están disponibles en ambos Sistemas.
Los Test para evaluar la Capacitación se pueden hacer sólo en el Sistema Xped de Producción, donde el Usuario y el Cliente deben ser la misma persona.
Por tanto, las personas que deseen Certificar sus conocimientos de Xped, para ponerlos a disposición de Clientes potenciales o reales deben registrarse como Clientes, registro único que sirve para los 2 Sistemas Xped.
El material de capacitación está estructurado y organizado en 3 medios con distintos propósitos que se complementan.
Los Videos Introductorios son videos que resumen en general los servicios que ofrece Xped a quienes solicitan o dan servicios de compraventa de viviendas y de crédito hipotecarios, en particular están dirigidos a compradores y vendedores, a inmobiliarias, a bancos y financieras, a corredores de propiedades, a abogados y a tasadores.
Los Documentos Guías son documentos en Web, que son de fácil lectura en distintos medios, que están organizados por nivel de detalle de los contenidos y que tienen como propósito explicar:
Los Tutoriales son ayudas para entender y facilitar el uso de las páginas de Xped, en aspectos operacionales y de contenido, que están en ventanas en las páginas del Sistema Xped, que se abren haciendo clic en el signo de interrogación (?), y que tienen como propósito explicar en breve los objetivos, alcances y contenidos de la página, de cómo se llenan los datos, y de cómo se ordenan y filtran los datos que se informan en la página.
Además, arriba de las ventanas hay vínculos mediante los cuales se puede acceder a las partes pertinentes de los Documentos Guías, a Videos y al Test de Evaluación del Tutorial.
Las Pruebas del Sistema Xped sólo se podrán hacer en el Sistema Xped de Capacitación, el que tendrá algunas diferencias con el Sistema Xped de Producción:
En el Sistema de Producción todos los Usuarios deben registrarse como Clientes Personas, cuyos antecedentes serán validados por la Administración de Xped.
Los Clientes Sociedad se pueden registrar sólo si son reales y su Representante es Cliente Persona de Xped, lo que será validado por la Administración de Xped.
En el Sistema de Capacitación se puede registrar un Cliente Sociedad ficticio o real, para Usuarios propios, no se pueden registrar Clientes Personas ficticios.
Para que un Administrador de Cliente pueda agregar un Usuario Propio, éste último debe poner en su propio sitio Xped el Rut del Cliente para que pueda ver su nivel de capacitación y lo pueda incluir como Usuario Propio.
En el Sistema de Capacitación se pueden registrar como Usuarios Propios otros Clientes Personas registrados, ya sean de Xped u otros que ya conocen.
Un Administrador de Viviendas o de Proyecto puede ingresar a un Usuario Invitado, que es un Usuario Propio de otro Cliente, si el Usuario Invitado ya está registrado por el Administrador del Cliente del que Invita y Autorizado por el Administrador del Cliente del Usuario Invitado.
Un Administrador de Viviendas o de Proyecto puede ingresar a un Usuario Invitado, que es un Usuario Propio de otro Cliente, si el Usuario Invitado está registrado por el Administrador del Cliente del Usuario que está invitando.
El Usuario podrá realizar uno o más Test válidos, que se activan en el menú de Capacitación o desde los enlaces dispuestos en los Tutoriales, si ha entrado a Xped como Cliente y Usuario a la vez.
Los Test que realice el Usuario de cada página de Xped lo podrá repetir hasta 3 veces en un mismo día.
El Usuario podrá probar sus conocimientos realizando uno o más Test no válidos, que se activan en el menú de Capacitación o en los enlaces dispuestos en los Tutoriales, si ha entrado a Xped como Cliente y Usuario a la vez.
Los Test de prueba que realice el Usuario de cada página de Xped lo podrá repetir hasta 3 veces totales.
El Sistema de Capacitación pone Nota a cada Tutorial, después de cada vez que se hace el Test del Tutorial.
Estas Notas son la base de todas las Notas que el Sistema Xped informa a Nivel de Funciones, de Zonas y de Xped.
Las Notas del Tutorial van de 1 a 5 en valores enteros, donde las 3 mayores aprueban y las 2 menores reprueban el Tutorial, los que tienen los siguientes significados:
Las Notas de Grupos son notas promedios que se determinan al conjunto de Tutoriales asociados a las Funciones, Zonas y Xped.
Para desarrollar una determinada Función en Xped se requiere que la persona, que la va a desarrollar, esté bien calificada en la Función para lo cual necesita estar bien calificado en todos los Tutoriales de páginas en las que se desarrolla dicha Función.
Para tal efecto la persona capacitada en Xped, tiene 2 notas en cada Función, una que es el promedio de Notas obtenidas en los Tutoriales con Notas de cada una de las Funciones y la otra Nota es el resultado de multiplicar la Nota anterior por C%, que es el cociente entre los Tutoriales con Notas y todos los Tutoriales disponibles de la Función.
De la misma forma en que se obtienen las Notas en Funciones, se obtiene la Nota en Zonas de trabajo, es decir la Nota en una Zona es el promedio de Notas obtenidas en todos los Tutoriales con Notas de la Zona y la otra Nota es el resultado de multiplicar la Nota anterior por C%, que es el cociente entre los Tutoriales con Notas y todos los Tutoriales disponibles en la Zona.
De la misma forma en que se obtienen las Notas en Funciones, se obtiene también la Nota en Xped, es decir la Nota en Xped será el promedio de Notas obtenidas en todos los Tutoriales con Notas de Xped y la otra Nota es el resultado de multiplicar la Nota antes mencionada por C%, que es el cociente entre los Tutoriales con Notas y todos los Tutoriales disponibles en Xped.
Las Notas Promedios que se calculan para cada Función, Zona y Xped con los Test cursados varían en un rango entre 1,0 y 5,0 con un decimal, en cambio las Notas que resultan al ponderar la Nota Promedio de los Test cursados por C%, o el cociente entre la cantidad de Tutoriales con Test cursados y el Total de Tutoriales disponibles, la Nota Promedio puede variar en un rango entre 0,0 si el cociente C% es 0% y 5,0.
Los Test de los Tutoriales son de 5 preguntas elegidas al azar de 15 o más, las que deben ser respondidas con un SÍ o un NO.
Las preguntas son sobre la página del Tutorial, sobre el tema del Tutorial en los Documentos Guías, sobre otros temas generales de Xped, como también de ética.
Para Aprobar el Test se requiere responder en forma correcta las 5 preguntas, de lo contrario el Test será Reprobado. El sistema no informa cuáles fueron las respuestas incorrectas.
El Test de un Tutorial se puede repetir hasta 3 veces por día en Producción y 3 veces totales en Capacitación, pero en cada repetición se escogen nuevas preguntas y a veces otras que se hicieron antes.
La Nota de un Tutorial no depende de las respuestas correctas de un Test, sino de los puntos ganados o perdidos de Nota, si se aprueba o no el Test en cada intento.
Al aprobar el 1er intento de un Test se obtiene en el Tutorial una Nota 3, si reprueba el Test obtiene en el Tutorial una Nota 2.
Luego, cada vez que se repite el Test y aprueba gana un punto de Nota, salvo si ya alcanzó la Nota 5, si reprueba pierde un punto de Nota, excepto si tiene una Nota 1.
Los Usuarios Xped pueden cumplir una o más Funciones dentro de sus Cargos según como lo defina el Administrador del Cliente.
La Función puede distinguir jerarquía y/o área de Administración, especialidad profesional u ocupación en Xped.
La Función Administración del Cliente es la más alta y de mayor responsabilidad en Xped, la que es asumida por el Representante al momento de registrar el Cliente y por algún otro Usuario que nombre para que lo ayude o reemplace.
Los Administradores del Cliente son los responsables ante el Cliente, en particular el que hace de Administrador Principal o ha actuado en los momentos de las acciones que son analizadas.
El Administrador del Cliente aparte de dominar las tareas propias del cargo, debe estar preparado para asumir las funciones de Administrador de Vivienda y de Administrador de Proyecto en el comienzo y en cualquier momento que no se tenga otra opción.
El Administrador del Cliente es el único que puede operar en la Zona Cliente. No obstante, los temas de pagos y cuentas que son de su responsabilidad, pueden ser administrados y controlados por el área de finanzas, desde la Zona Usuario.
La Función del Administrador del Cliente incluye en particular:
Revisar Servicios solicitados por Administradores de Proyectos:
Revisar Servicios solicitados por Administradores de Viviendas:
Los Administradores de Proyectos son responsables frente al Administrador del Cliente, de los datos y gestión de los proyectos que han creado o se los ha nombrado Administrador de ellos, en particular si son los administradores principales.
El Administrador del Proyecto aparte de las tareas propias del rol, debe estar preparado para:
La Función del Administrador de Proyectos incluye en particular:
Habilitar y Deshabilitar los siguientes Servicios:
Agregar Usuarios Propios e Invitados al Proyecto y para cada uno:
Los Administradores de Viviendas son responsables frente al Administrador del Cliente, de los datos y gestión de las viviendas que han creado o se los ha nombrado Administrador de ellas, en particular si son los principales.
El Administrador de Vivienda aparte de las tareas propias del rol, debe estar preparado para:
La Función del Administrador de Viviendas incluye en particular:
Habilitar y Deshabilitar los siguientes Servicios:
Agregar Usuarios Propios e Invitados a una Vivienda y a éstos:
La Función para Publicar Proyectos de Viviendas para la Venta incluye sólo:
La Función para Publicar Viviendas para la Venta incluye sólo:
El personal de Venta en un Proyecto responde al Encargado de la Gestión Comercial del Proyecto de las Ventas de las Unidades de Viviendas del Proyecto.
La Función Venta en Proyecto es una ampliación de la Función Venta Viviendas, por lo que las tareas siguientes son sólo las que se agregan a la Función Venta Viviendas:
La Función Venta Vivienda se aplica tanto a las que se venden en forma Individual o como parte de un Proyecto.
La Venta de Viviendas que se venden individualmente la puede hacer el Propietario, con la Función de Administrador Vivienda y Venta Viviendas, o la puede encargar a un Corredor en cuyo caso esas funciones las hace el Corredor y el Propietario sólo participa en el Trámite como tal.
La Venta de Viviendas que se venden como parte de un Proyecto las hace el área de Ventas del Proyecto, cuyo personal debe estar capacitado además en las tareas complementarias descritas en la Función Venta en Proyecto.
Las tareas de Venta Viviendas son:
La Función de Viviendas en Proyecto incluye todo lo señalado en la Función Compra Viviendas más lo siguiente:
La Función de los Compradores de Viviendas tiene las siguientes etapas:
Previo a la búsqueda es necesario que el comprador defina las condiciones que debe cumplir la Vivienda para ser elegible para ser evaluada y comprada, tales como:
La búsqueda de una vivienda para comprar se hace en la Zona de Publicaciones de Xped en las siguientes páginas:
La Vivienda se puede buscar tanto en los Proyectos como en las Viviendas Individuales publicadas, donde las Viviendas Tipos del Proyecto se pueden publicar con más información.
Una vez seleccionada las Viviendas que cumplen las condiciones definidas, se profundiza el conocimiento de las 3 o 5 Viviendas que parecen ser las mejores opciones, para hacerles una visita para informarse mejor de los aspectos cuantitativos económicos y dimensionales, y de los cualitativos, para lo cual es conveniente prepararse para facilitar la etapa de evaluación siguiente.
Para tomar una decisión mejor de compra es importante que los compradores evalúen y comparen distintas opciones de compra usando la metodología que les provee Xped, que tiene los pasos siguientes para los que hay que capacitarse o saber asesorarse:
Una vez decidida la compra la etapa siguiente es la reservación de la vivienda que tiene los siguientes pasos comunes tanto para las Viviendas que se venden en forma individual o como parte de un proyecto.
En el caso de compra de Viviendas que son parte de un Proyecto hay algunos pasos adicionales en los casos de compra en Verde o en Blanco, particularmente cuando hay pagos de anticipos, que se detallan en la Función Compra en Proyecto.
Firmada la Promesa de Compraventa se inicia o se adelanta lo más posible el Trámite de Compraventa según si la Vivienda está en Venta Inmediata, en Verde o en Blanco.
La Compraventa puede o no incluir el Trámite de un Crédito, el que se tratará como una función aparte.
El Trámite de Compraventa sin Crédito tiene los siguientes pasos:
La Evaluación de una Compra de una Vivienda para la decisión de compra comparando los aspectos Cuantitativos y Cualitativos de las distintas opciones la debe hacer el Comprador solo o ayudado por un especialista en evaluación. Para este efecto debe saber:
El Encargado de la Planificación Trámite es un especialista que ayuda, si fuese necesario, a los Administradores de Vivienda y a los partícipes de los Trámites de Compraventa con o sin Crédito a Configurar, Planificar y Controlar estos Trámites.
El Encargado de la Gestión Comercial es responsable frente al Administrador del Proyecto de los aspectos comerciales de las Unidades de Viviendas del Proyecto.
Los encargados de la Gestión Comercial aparte de las tareas que le son propias de la función, deben estar preparado para:
La Función para Administrar temas Comerciales de un Proyecto incluye en particular:
Los Encargados de la Gestión Legal son responsables frente al Administrador de la Vivienda de todos los temas Legales de las Promesas de Compraventa, de los Contratos de Compraventas y de Créditos de Viviendas.
Los Encargados de la Gestión de Crédito son responsables frente al Administrador de la Vivienda de todos los temas Crédito de las de los Contratos de Compraventas y de Créditos de Viviendas.
Los Encargados de la Gestión de Finanzas son responsables ante el Administrador del Cliente y también ante los Administradores de los Proyecto de los Pagos y Cuentas con Xped por Órdenes de Compra de USM y de los Pagos y Cuentas de los Compradores de Viviendas tanto de los realizados en forma anticipada como a la firma del Contrato de Compraventa.
La Función para Administrar los temas Financieros incluye:
Se consideran funciones básicas las que son comunes a todas las funciones y son necesarias conocer para operar en el Sistema Xped.
La Certificación Xped permite a las personas demostrar el nivel en que están capacitados para operar y gestionar en Xped, en distintas funciones, en base a las Calificaciones obtenidas en las Funciones, las que se complementarán en el futuro con registros y calificaciones de la experiencia práctica en Xped.
Las Calificaciones de los Usuarios son personales y se guardan en el Sistema Xped de Producción, las que quedan a disposición de sus Clientes y voluntariamente a cualquier otro Cliente.
Las Certificaciones las otorga la Administración de Xped si el Postulante tiene un promedio de Nota 4 o más en ellas, no tiene ningún tutorial, con nota bajo 3, y aprueba el Examen e Interrogación final que hará la Administración de Xped al Postulante.
Las Calificaciones obtenidas en base a las Notas en los Tutoriales, no son suficiente garantía de capacitación, si no hay registro de experiencia práctica.
Por tanto, al seleccionar personal para Xped es conveniente ver si el nivel de conocimiento indicado en la Calificación es creíble, lo que el Empleador puede hacer por sí solo, o solicitando el servicio a una firma de selección de personal capacitada para ver eso.
Los postulantes deberán demostrar sus conocimientos en Xped haciendo varios Test de Tutoriales escogidos por el examinador, que deberán rendir en forma telemática y presencial.
Si el postulante no demuestra un conocimiento consistente con sus Calificaciones será vetado para el cargo, y si comete muchos errores no podrá volver a postular a un cargo por un año y todas las Notas de Tutoriales que tengan se cambiarán a Nota 1.
